Перед подписанием договора вам как арендатору необходимо:
1. Знать, кто является хозяином жилья, которое вы собираетесь арендовать. Для этого следует обратиться в Реестр собственности, где вы сможете получить всю необходимую информацию. Предупреждение: очень часто приходится сталкиваться с субарендой, т.е. с посредником, а не собственником жилья!
2. Проверить все по максимуму! Когда вам показывают квартиру, не стесняйтесь и произведите осмотр как можно более тщательно: проверьте общее состояние жилья, подогрев воды, освещение объектов, исправно ли работают газовые приборы и т.д.
3. В меблированных домах и квартирах произвести инвентаризацию всех предметов мебели и подписать двухсторонний акт инвентаризации (подписывает и собственник, и арендатор). Помните, что за любой дефект или нехватку какого-либо предмета инвентаря арендодатель потребует с вас оплату по окончании контракта.
Можно ли согласиться на устный контракт?
Да, если обе стороны этого пожелают, хотя настоятельно рекомендуем письменную форму.
Договор на аренду жилья должен содержать:
– персональные данные, удостоверяющие личность собственника или арендодателя и арендатора;
– местоположение и описание имущества, которое сдается в аренду;
– продолжительность договора;
– размер залога и арендной платы;
– любые другие положения, которые считаются необходимыми.
Продолжительность договора на аренду жилья
Обе стороны могут свободно определять срок действия договора, но если этот срок составляет менее 5 лет, то каждый раз по окончании срока действия договора его необходимо будет продлять ежегодно в обязательном порядке до 5 лет максимум, кроме случаев, если арендатор не уведомит, по меньшей мере за 30 дней до окончания срока действия договора, о своем намерении покинуть жилье.
Единственная ситуация, при которой владелец жилья не будет вынужден продлевать срок договора до 5 лет, – это если в контракте будет указано, что оно ему лично необходимо до истечения этого срока.
Какие варианты для продления аренды возможны по истечении максимального 5-летнего срока аренды?
После 5 лет аренды владелец или арендодатель вправе отказать в возобновлении контракта, о чем должен уведомить арендатора по крайней мере за месяц до окончания договора.
В противном случае договор автоматически будет продлен еще на 3 года, и владелец не сможет отказаться от его продления, за исключением ситуаций, в которых арендатор сам захочет покинуть квартиру раньше.
Каким должен быть размер залога и когда он будет возвращен?
Арендатор обязан в момент подписания договора оплатить залог в размере не менее одной месячной арендной платы. Этот залог будет служить гарантией для арендодателя в случае причинения арендатором ущерба жилью.
Большинство автономных областей требуют от владельца внесения залога в Реестр собственности в течение 2 месяцев после подписания контракта. Невыполнение этого условия будет считаться административным правонарушением, влекущим наложение штрафа, но никак не повлияет на действительность договора.
Владелец или арендодатель должен в течение 1 месяца после возвращения ключей от жилища вернуть залог арендатору за вычетом расходов на ремонт при наличии какого-либо ущерба, в противном случае арендатор вправе требовать получения залога, включая проценты по задержке.
Арендная плата
Арендная плата представляет собой сумму, которую арендатор платит арендодателю. Если нет другой договоренности, то арендная плата вносится ежемесячно в течение первых 7 дней каждого месяца.
Оплата может быть произведена по согласованию обеих сторон: банковским переводом, внесением денежных средств на счет арендодателя и т.д.
Арендодатель обязан предоставить арендатору подтверждение о получении арендной платы, за исключением тех случаев, когда платеж уже аккредитован банком.
В первые 5 лет арендная плата может обновляться ежегодно в зависимости от годового показателя ИПЦ (индекс потребительских цен), который публикуется Национальным институтом статистики.
Кто оплачивает расходы?
Если иное не оговорено в договоре, то основные расходы, такие как квоты собственников, бассейн, гараж и т.д., несет владелец или арендодатель. А вот индивидуальные расходы за услуги, которыми арендатор пользуется лично (счета за воду, газ, электричество, телефон), оплачиваются арендатором.
В каких случаях собственник или арендодатель имеет право на расторжение договора?
К таким случаям относятся:
– неуплата залога или арендной платы;
– выполнение ремонтных работ без согласия собственника;
– незаконная, вредная или опасная деятельность арендатора;
– субаренда или передача жилья третьему лицу без согласия собственника;
– нанесение умышленного ущерба жилищу.
В каких случаях арендатор имеет право на расторжение договора?
Арендатор может расторгнуть договор, если собственник:
– не производит ремонты, необходимые для поддержания помещений в надлежащем и пригодном для проживания состоянии;
– препятствует арендатору в пользовании жильем.
Кроме того, как арендодатель, так и арендатор могут расторгнуть договор в следующих случаях:
– если жилплощадь перестает быть первым основным жильем для арендатора;
– по причине форс-мажорных обстоятельств (землетрясение, пожар и т.д.), а также при признании соответствующими административными органами жилища руинами.
Какой закон регулирует вопросы, связанные с арендой жилья?
Закон о Городской аренде 1994 года регулирует все права и обязанности арендодателей и арендаторов в договорах об аренде жилья, заключенных после 1 января 1995 года.
Однако этот закон не применяется:
– в домах, где проживают люди, исполняющие должностные или служебные обязанности (консьержи, охранники, рабочие, служащие, чиновники, военные, студенты и сотрудники университетов и т.д.);
– в жилых помещениях площадью более 300 м2 или чья первоначальная арендная плата в 5,5 раза больше минимальной заработной платы.
В этих двух случаях обе стороны имеют право самостоятельно договариваться обо всех условиях договора.
Материал подготовили специалисты BARCELONA TAX & LAW – экономист Алекс Чумильяс и юрист Иоанна Мисявичюс